Die Wohnfläche eines Hauses selbst berechnen – wie funktioniert das?
Wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen oder mieten möchte, muss über die Wohnfläche Bescheid wissen. Schließlich kann es zum eigenen Nachteil sein, sich blind auf die Angaben des Verkäufers oder Vermieters zu verlassen. Warum? Die errechneten Quadratmeter nehmen Einfluss auf den Kauf- oder Mietpreis sowie auf die Nebenkosten.
Um die Wohnfläche selbst berechnen zu können, kommen zwei Methoden zum Einsatz. Erstens die WoFlV, die Wohnflächenverordnung. Zweitens die Wohnflächenberechnung nach DIN 277. Wie diese sich voneinander unterscheiden, zeigen die folgenden Zeilen.
So funktioniert die Wohnflächenberechnung
Ob Haus oder Eigentumswohnung – ein Großteil der jungen Erwachsenen in Deutschland wünschst sich ein Eigenheim. Vor dem Kauf ergibt dabei ein Blick auf die tatsächliche Wohnfläche Sinn. Steht etwa der Grundriss zur Verfügung, schafft ein Wohnraum-Rechner Abhilfe.
Bei der Wohnflächenberechnung sollte zunächst überlegt werden, welche Methode zum Einsatz kommt. Zwischen beiden können in der erfassten Haus- oder Wohnungsgröße starke Unterschiede entstehen: bis zu 20 Quadratmeter.
Die Wohnflächenverordnung als Berechnungsgrundlage
Ist keine Berechnungsmethode vorgegeben, wird meist die Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche – kurz WoFlV – zurate gezogen. Das geschieht etwa beim Hausbau.
Um die Grundflächen zu ermitteln, werden die lichten Maße genutzt. Gemeint ist der Raum zwischen den Bauteilen, gemessen von der Vorderkante der Wandbekleidung.
Alle Räume, die innerhalb der Wohnung liegen, fließen in die Berechnung ein. Anders verhält es sich bei Keller, Heizungsraum oder Waschküche. Sie gehören nicht zur Wohnfläche. Auch werden folgende Elemente nicht zur Wohnflächenberechnung herangezogen:
- Nischen, die nicht bis zum Boden reichen
- Treppen mit mehr als drei Stufen
- Flächen mit einer Raumhöhe von unter einem Meter
- Pfeiler und Säulen, die mehr als 0,1 Quadratmeter Fläche einnehmen und über 1,5 Meter hoch sind
Liegt bei einer Wohnfläche die Raumhöhe zwischen einem und zwei Metern, fließt diese nur zu 50 Prozent in die Berechnung ein.
Balkone, Dachgärten und Terrassen werden nach dieser Berechnungsgrundlage nur zu 25 Prozent als Wohnfläche mitgerechnet. Sind sie besonders aufwendig gestaltet, können sie auch zu 50 Prozent mitgezählt werden. Dieser Fall tritt jedoch selten ein.
Auch Wintergärten zählen zu 50 Prozent als Wohnfläche. Sind sie beheizt, gehen sie zu 100 Prozent in die Berechnung ein.
Die Berechnung der Wohnfläche nach DIN 277
Im Vergleich zur Wohnflächenverordnung errechnet die DIN 277 meist eine höhere Quadratmeterzahl. Sinnvoll ist die Berechnungsart etwa, wenn ein Haus verkauft werden soll.
Die Industrienorm 277 ermittelt zunächst die gesamte Brutto-Grundfläche einer Immobilie. Das geschieht anhand der Außenmaße des Gebäudes.
Von der Quadratmeterzahl müssen im Anschluss die Konstruktionsflächen abgezogen werden: Wände, Nischen, Pfeiler, Schornsteine und ähnliches. Daraus ergibt sich die Netto-Grundfläche, die unterteilt wird in Nutz-, Verkehrs- und Funktionsfläche.
Letztere meint etwa die Heizräume. Die eigentliche Wohnfläche besteht nun aus der Nutz- und der Verkehrsfläche. Die Flächen unter Dachschrägen gehören zu 100 Prozent dazu. Ebenso wie Keller, Terrasse und Balkon.
Welche Methoden zur Wohnflächenberechnung muss angewendet werden?
Diese Frage lässt sich leicht beantworten: keine von beiden. Eine Ausnahme besteht, wenn es sich um den geförderten Wohnungsbau handelt. Bei diesem muss die Wohnfläche zwingend nach der Wohnflächenverordnung ermittelt werden.
Achtung: In einem Makler-Exposee steht meist nicht, welche Berechnungsmethode bei der Wohnfläche zum Einsatz kam. Für die Käufer ergibt es daher Sinn, den Makler oder den Verkäufer direkt danach zu fragen.
